Grondexploitaties

• De gronduitgifte voor woningbouw ligt voor op koers. De uitgifte voor de categorieën bedrijventerrein en overige lijkt achter te liggen echter er zijn reeds een aantal (concept) koopovereenkomsten getekend waarvan de aktes, naar verwachting, in de loop van dit jaar gepasseerd/afgehandeld gaan worden.
• De verwachting is dat de grondexploitaties met circa 0,5 miljoen euro verslechteren ten opzichte van de jaarverantwoording 2019. Aangezien het een aanpassing van de rentetoerekening betreft, conform BBV regelgeving, betreft het alle grondexploitaties in meer of mindere mate. 0,1 miljoen euro heeft betrekking op de verlieslatende grondexploitaties en daarmee op de verliesvoorziening en 0,4 miljoen euro op de winstgevende grondexploitaties. De verwachte winstneming zal circa 0,15 miljoen euro lager zijn dan bij de jaarverantwoording 2019;
• We spannen ons verder in om gronden en panden af te stoten. De exploitatie van de panden en gronden kent de eerste helft van 2020 geen financiële afwijkingen of bijzonderheden.

Inleiding

In deze najaarsrapportage geven we ‘een tussenstand’ over het eerste halfjaar en een doorkijk naar het tweede halfjaar. We besteden aandacht aan:

• De voortgang van de gronduitgifte;
• De actuele stand van zaken met betrekking tot lopende grondexploitaties;
• De voortgang van de verkoop van vastgoed en de exploitatie van de voorraad.

De actualisatie bij de najaarsrapportage wordt niet in de begroting 2020 verwerkt. Deze rapportage dient vooral als sturingsinformatie op basis waarvan de raad eerder genomen besluiten kan bijstellen. Eventuele mutaties per einde jaar zullen in de jaarverantwoording 2020 worden verwerkt.

Voortgang gronduitgifte woningbouw en werklocaties

Tot dusver verkochten we 18 woningbouwkavels en daarmee loopt de uitgifte voor op de planning. De verkoop van grond voor werklocaties bedraagt in de eerste helft van 2020 0,5 hectare. Op Bedrijvenpark Twente Noord zijn diverse (concept) koopovereenkomsten getekend waarvan de aktes, naar verwachting, in de loop van dit jaar zullen passeren. De effectuering van deze overeenkomsten is nog niet in onderstaande tabel van gerealiseerde verkopen opgenomen. Daarnaast 3,3 hectare aan uitgifte op Bedrijvenpark Twente Noord betrekking op de effectuering van een exploitatie overeenkomst die in het derde kwartaal zal worden afgewikkeld.

De verwachting is dat de bestemmingsplanwijziging Nieuwe Gravenweg in het laatste kwartaal van 2020 onherroepelijk wordt en afwikkeling van de grondexploitatie kan plaatsvinden.

In het Weggeler is een omzetting in voorbereiding van woon-/werk kavels naar woningen. Het bestemmingsplan komt naar verwachting in de tweede helft van 2020 in de raad. De verwachting is derhalve dat de woon-/werkkavels, die in de tabel hieronder geraamd staan onder de categorie werklocaties en overige, niet gerealiseerd gaan worden. Hiervoor in de plaats zal een aantal woningen worden gerealiseerd. Deze wijziging zal bij de jaarverantwoording 2020 worden verwerkt.

* Onderdeel van de regionale afspraken Programmeren Bedrijventerreinen Twente uit 2019.

Lopende grondexploitaties

Werklocaties en overig

De Regionale Afspraken Programmeren Bedrijventerreinen Twente uit 2019 vormen het uitgangspunt bij de fasering van de werklocaties zijn. Voor de gemeente Almelo is dat 1,7 hectare verkoop per jaar.

Vorig jaar is 12,12 hectare bedrijfsgrond gedeprogrammeerd. 10 hectare betrof grond op het Bedrijvenpark Twente Noord. Deze grond wordt als strategische voorraad aangehouden. Daartoe wordt een uitgifteverbod ondertekend met de provincie Overijssel voor 10 jaar, die wordt ingekort indien aantoonbaar een tekort ontstaat aan aanbod. Eventuele vrijgave gebeurt in overleg met de provincie Overijssel en de overige 13 Twentse gemeenten.

Verder laat de gemeente Almelo een studie uitvoeren naar de mogelijkheden van XL 2.0, de kanaalsprongzone. De overige 13 gemeenten in Twente en de provincie Overijssel onderschrijven de potentie voor de kanaalsprongzone. In de periode april tot en met september 2020 voeren we Twente breed onder leiding van de provincie Overijssel een onderzoek uit naar de potentie voor kavels van minimaal 2 hectare. Het definitieve rapport wordt medio september verwacht.

Woninglocaties

We hebben alle grondexploitaties geactualiseerd. De uitgifte prognoses zijn niet bijgesteld. De uitgangspunten ten aanzien van de planning en programmering van woningbouw zijn vastgelegd in de Raadsnota “Woningbouwplanning en –programmering 2017 t/m 2026”. Voor de woninglocaties bedraagt de jaarlijkse geprognosticeerde uitgifte gemiddeld circa 20 per jaar. Het zwaartepunt ligt hierbij op de eerste drie jaar met gemiddeld 25 per jaar. Vanaf 2023 zakt de geprognosticeerde uitgifte terug naar 15 per jaar en vanaf 2029 naar 10 woningen per jaar. Vanaf circa 2022 bestaat het gemeentelijk aanbod alleen nog uit de locatie Almelo NoordOost.

Voorgenomen nieuwe grondexploitaties

Tussen de Ootmarsumsestraat en de Oosteres bevindt zich nog een strook in gemeentelijk eigendom. De gemeente verkoopt deze grond zodat ter plaatse 5 a 6 patioachtige woningen ontwikkeld kunnen worden. Daarnaast wordt de openbare ruimte aangetakt op de bestaande woonwijk Oosteres. Het bestemmingsplan zal het derde kwartaal in procedure worden gebracht. Streven is een neutrale grondexploitatie. Het resultaat van de grondexploitatie zal in de jaarverantwoording 2020 worden meegenomen.

Resultaat

De verwachting is dat de acht lopende grondexploitaties bij de jaarverantwoording 2020 ten opzichte van de jaarverantwoording 2019 verslechteren met in totaal circa 0,5 miljoen euro, waarvan 0,1 miljoen euro betrekking heeft op verlieslatende grondexploitaties en 0,4 miljoen euro de winstgevende grondexploitaties. De verwachte winstneming zal na verwachting circa 0,15 miljoen euro lager zijn dan bij de jaarverantwoording 2019.
De verslechtering wordt veroorzaakt door een aanpassing in de renteberekening conform BBV regelgeving. Zoals hiervoor aangegeven worden de mutaties op de verliesvoorziening in de jaarverantwoording 2020 financieel verwerkt en niet in deze najaarsrapportage.

In bovenstaande wordt het begrote resultaat afgezet tegen het resultaat zoals opgenomen in de jaarverantwoording 2019:

• Een wijziging in het begrote eindresultaat van een verlieslatende grondexploitatie heeft direct effect op het jaarresultaat van het grondbedrijf.
• Een wijziging in het begrote eindresultaat van een winstgevende grondexploitatie heeft effect op de hoogte van de genomen winst.

Af te sluiten grondexploitaties

De verwachting is dat wanneer de bestemmingsplanwijzing tweede helft 2020 onherroepelijk wordt, de grondexploitatie Nieuwe Gravenweg bij de jaarverantwoording 2020 afgesloten kan worden.

Risico’s met betrekking tot de lopende grondexploitaties

Wij hebben voor de actualisatie van de grondexploitaties in de jaarverantwoording 2019 de parameters van de grondexploitaties en de verwachte ontwikkelingen voor 2020 en verder ingeschat. Hiermee zijn de grondexploitaties in de jaarverantwoording 2019 doorgerekend. De daadwerkelijke ontwikkeling van de parameters zal, als gevolg van o.a. de coronacrisis, afwijken van deze prognoses. Gegeven de onzekerheid over de duur van de restricties om het virus onder controle te houden, zijn de parameters bij de actualisatie niet aangepast maar wordt een kwalitatieve beschrijving gegeven van de mogelijke gevolgen voor de parameters.

De coronacrisis raakt zowel de woningmarkt als de markt voor commercieel vastgoed. Voor de woningmarkt geldt dat aan de vraagkant dit jaar een daling wordt verwacht. Dit als gevolg van het dalende consumentenvertrouwen, een mogelijke stijging van de hypotheekrente, de toegenomen financiële onzekerheid en dalend besteedbaar inkomen van toekomstige kopers. Daarentegen blijft de krapte op de woningmarkt groot waardoor het effect van de coronacrisis mogelijk beperkt blijft. De verwachte daling in de vraag naar woningen kan op de langere termijn resulteren in een afvlakkende groei of zelfs daling van de woningprijzen.

De impact van de coronacrisis op de commerciële vastgoedmarkt is al duidelijk zichtbaar. Er is landelijk gezien sprake van een afnemende vraag. Het effect van de crisis zal per sector verschillen. Naar verwachting wordt de winkelmarkt harder geraakt dan de markt voor bedrijfsruimten. De afnemende vraag zal effect hebben op de huurprijzen. Uiteindelijk worden hierdoor de grondprijzen beïnvloed. De waardedalingen worden voornamelijk op de langere termijn verwacht.

De belangrijkste kostenposten in grondexploitaties zijn: verwervingskosten, plankosten & VTU (Voorbereiding, Toezicht & Uitvoering), en GWW-kosten (Grond, Weg en Waterbouw). Aangezien de gemeente nagenoeg alle gronden waar de lopende grondexploitaties betrekking op hebben reeds in bezit heeft, is de post verwerving beperkt van invloed.

Bij de plankosten verwachten wij een lagere stijging of zelfs een daling. Als gevolg van de minder economische activiteit valt een dalende vraag naar personeel te verwachten. Dit resulteert op termijn in een lagere loonstijging.

Gezien de afvlakkende economische stijging was de verwachting al dat ook de stijging van de GWW-kosten zou afvlakken. Door de coronacrisis zal dit mogelijk in plaats van een afvlakking een krimp kunnen worden. Voorlopig zullen de bouwkosten echter nog blijven stijgen. Naarmate de orderportefeuilles leger raken en bouwbedrijven meer moeten concurreren, kan deze trend breken. Toenemende concurrentie kan leiden tot lagere kosten.

Voor elke sector geldt echter dat de nadelige effecten afhankelijk zijn van de periode waarin de maatregelen om het coronavirus te bestrijden van kracht zullen zijn. Hoe langer deze periode en hoe strenger de maatregelen, des te groter de effecten.

Voorraden panden en gronden

Panden en gronden die zijn aangekocht voor voormalige en toekomstige projecten, worden gewaardeerd onder de balanspost materiële vaste activa. Per object (pand/grond) is het resultaat geanalyseerd, dat bestaat uit het saldo van huurinkomsten, pachtopbrengsten, opbrengsten van servicekosten, rentekosten, onderhoudskosten, energie- en beheerkosten (o.a. OZB, verzekeringen, waterschapslasten). De exploitatie van de panden en gronden kent de eerste helft van 2020 geen financiële afwijkingen. Alleen is in de controle van de jaarverantwoording 2019 door de accountant een opmerking gemaakt over ten onrechte niet verwerkte afschrijvingen bij panden in verhuurde status. Dit wordt gerepareerd in deze najaarsrapportage.